Q. 糸島市で住宅ローンが残っている不動産を売却することは可能ですか？

結論として、住宅ローン残債がある状態でも不動産の売却は可能とされていますが、原則として買主への引き渡し時までにローンを完済し、抵当権を抹消する必要があるとされています。

  • 理由： 抵当権が設定されたままの不動産は、万が一売主の返済が滞った場合に金融機関に差し押さえられるリスクがあるため、一般的に買い手が現れにくいと考えられているためです。
  • 具体例：
    • 売却予想価格がローン残債を上回る状態（アンダーローン）での売却。
    • 売却予想価格がローン残債を下回る状態（オーバーローン）での売却。
  • 補足： 売却の際には、仲介手数料や登記費用、印紙税などの諸経費も発生するため、これらを見込んだ資金計画を立てることが推奨されています。

Q. 売却額がローン残債を上回る（アンダーローン）場合の売却手順はどうなりますか？

結論として、売却代金を用いてローンを完済し、同時に抵当権を抹消する手続き（同日決済）を進めることが一般的であるとされています。

  • 理由： 売買代金の受領とローンの返済、抵当権の抹消を一連の流れとして同時に行うことで、自己資金の一時的な持ち出しを防ぎ、安全に取引を完了させることができるためとされています。
  • 具体例：
    • 不動産会社に査定を依頼し、糸島市内の類似取引事例を参考に売り出し価格を決定する。
    • 買主との間で売買契約を締結する。
    • 決済日に買主から代金を受け取り、その足で金融機関にローンを一括返済して抵当権抹消書類を受け取る。
  • 補足： 一括返済の際には金融機関に対して所定の手数料が発生する場合があるため、事前に契約している金融機関への確認が必要とされています。

Q. 売却額がローン残債を下回る（オーバーローン）場合の解決策には何がありますか？

結論として、不足分を自己資金で補填する、住み替えローンを利用する、または任意売却を検討するなどの選択肢が考えられるとされています。

  • 理由： 売却代金だけではローンを完済できないため、抵当権を抹消するには何らかの方法で完済資金を用意するか、金融機関の特別な合意を得る必要があるためです。
  • 具体例：
    • 預貯金や親族からの援助などにより、売却代金との差額を現金で補填する。
    • 新居の購入資金と旧居の残債を合算して融資を受ける「住み替えローン」を利用する。
    • ローンの返済が困難な場合に、金融機関の合意のもとで担保を抹消して売却する「任意売却」を行う。
  • 補足： 住み替えローンは審査基準が厳しい傾向にあるとされ、また任意売却が今後の信用情報に与える具体的な影響の程度については個人の状況により異なるため不明とされています。

Q. 糸島市でローン残債がある不動産を売却する際の、地域特有の留意点はありますか？

結論として、糸島市内のエリアごとの需要格差を考慮し、市場実態に即した売り出し計画を立てることが望ましいとされています。

  • 理由： 近年、糸島市は移住地や観光地として注目を集める一方で、駅周辺の利便性が高い地域と、公共交通機関の限られる地域とで需要や価格推移にばらつきが見られるためとされています。
  • 具体例：
    • JR筑肥線（筑前前原駅など）の沿線地域では買い手が見つかりやすい傾向があるとされる。
    • 駅から離れた中山間地域や市街化調整区域では、売却活動が長期化し、希望価格での売却が難しくなる場合がある。
  • 補足： 将来的な糸島市の人口動向や、移住需要の推移が地価に与える影響の予測については不確定要素が多く不明とされています。